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トラブル実例集

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米庄コンサルティング
東京都新宿区下落合1丁目10番7号
落合ホームズ301号
不動産投資顧問業(国土交通省登緑)
一般-第989号
宅地建物取引業;

東京都知事(2)86095号
東京都宅地建物取引業協会会員
全国宅地建物取引業保証協会会員
首都圏不動産公正取引協議会加盟事業者

不動産学修士
宅地建物取引主任者・測量士補

不動産コンサルティング技能登録


矢部 樹美男

矢部樹美男税理士事務所
東京税理士会新宿支部会員
東京都行政書士会会員
全国税理士共栄会税理士VIP
代理店

税理士・行政書士 矢部樹美男

 

税についての電話相談窓口

不動産税務に関する電話無料相談

実施日:毎月第3金曜日
正午~午後3時まで

【提携法律事務所】

メトロポ リタン法律事務所

所長 北河隆之弁護士

(琉球大学法科大学院教授

【提携司法書士】

安藤匡士司法書士事務所

【不動産コンサルティングパートナー】

株式会社日税不動産情報センター

「資金計画」作成サポート

東京税理士会新宿支部会員
東京都行政書士会会員

全宅住宅ローン取扱店

不動産用語集

 

 

 

 

 

 

 

 

住宅を購入したいけれども?仲介手数料を出来たら仲介手数料を支払いたくない。住宅を購入したいけれども?病気になった場合のローンの支払いが心配、失業した場合のローンの支払いが心配、税法の規定を利用して節税したいけれども、税務がよくわからない。そんな心配を解決?|富裕層のサービスをあなたに。不動産仲介手数料無料で購入相談・仲介・税務相談・保険・ローン斡旋・税務申告がワンストップサービス。

毎年末の税制改正大綱をご覧のとおり不動産購入は密接関係しています。アメリカでは当然ですが、日本では、税理士試験の難易度・税務相談・税務申告の税理士独占もあり、ほとんど不動産購入相談・仲介・住宅ローン斡旋・保険代理店業務・税務相談・申告のワンストップサービスが普及していません。東京都内でも、ごく一部の大手税理士事務所が富裕層相手に行っている数少ないワンストップサービスです。不動産投資顧問業(国土交通省登録)、東京税理士会新宿支部会員(登録名:矢部樹美男税理士事務所)


○病気になった場合のローンの支払いが心配

全国税理士共栄会 税理士VIP代理店

プロが利用する不動産評価サービス

弊社会員

○病気になった場合のローンの支払いが心配、失業した場合のローンの支払いが心配

取扱店

取扱店

静岡ミサワと共同事業で造成した宅地

○税法の規定を利用して節税したいけれども、税務がよくわからない。

「アッコにおまかせ!」2005年7月10日/TBSテレビにて故二子山親方の相続税額を試算。

    

【不動産コンサルティングパートナー】

株式会社日税不動産情報センター

矢部樹美男税理士事務所が行います
税理士の資格を持たない不動産業者に、税金の相談をするのは危険です。お客様と不動産業者のトラブルワースト5です。必ず、税理士・税務署に設置 されている税務相談室に確認をお願いします。

        

税についての電話相談窓口        

 

初めてご利用する方はこちらからお願いします。

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購入希望の物件がある程度決まっている方は STEP2 「無料料見積りを利用する」から始めて下さい。

 

※インターネット・情報誌・チラシ・売出看板、気になる物件すべてお問合せください。

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買換え売却相 住宅ローン事前審査 不動産物件値引き交渉 資金計画書の作成

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 仲介手数料とは、宅地建物取引業の免許を受けている不動産業者の仲介などにより不動産の取引をしたときに、その不動産業者に支払う報酬のことを仲介手数料といいます。この手数料の金額の上限は、宅地建物取引業で定められています。売買(取引金額が400万円超)の場合は「取引金額×3%+6万円」以内で、これに消費税がかかる。

  • 1円~200万円の部分は売買金額の5%と、その消費税
  • 200万円~400万円の部分は売買金額の4%と、その消費税
  • 400万円を超える部分は売買金額の3%と、その消費税

したがって、400万円を超える売買(普通越える場合がほとんどですが・・・)の場合、売買金額×3%+6万円ということになります。消費税がかかります。

 

不動産売買パターンA

 このパターンは、仲介手数料が半額になるパターンです。この場合、不動産業者は最大3㌫+6万円の仲介手数料を受領出来ます。
不動産会社ではない一般の方が、不動産の売手となっている取引で、不動産の売手が不動産会社にその売却を依頼しているケースです。
不動産の購入者はバイヤーズ・エージェントにその購入を依頼していますので、その売買交渉を行うのは不動産の知識を持った専門家同士ということになります。
弊社は、お客様からの問い合わせがあり次第、下記の不動産情報サービスでどの形態か調べてお返事します。

 

不動産売買パターンB

 このパターンは、仲介手数料がゼロになるパターンです。売主が宅地建物取引業業者である場合です。この場合、 不動産業者は最大6㌫+12万円の仲介手数料を受領出来ます。
不動産会社の持つ物件の取引で、購入者がバイヤーズ・エージェントに購入を依頼している形です。ここでも、不動産の知識に関してプロである者同士が交渉を行うことになります。
弊社は、お客様からの問い合わせがあり次第、下記の不動産情報サービスでどの形態か調べてお返事します。

 

不動産売買パターンC

 このパターンが仲介手数料がゼロになるパターンです。売主が宅地建物取引業業者である場合です。この場合、 不動産業者は最大6㌫+12万円の仲介手数料を受領出来ます。
不動産会社ではない一般の方が売手となっている場合で、売手が不動産業者に売却を依頼している形です。 弊社は、お客様からの問い合わせがあり次第、下記の不動産情報サービスでどの形態か調べてお返事します。 購入者は売り手側の不動産会社(セラーズ・エージェントとも呼ばれます。)との間で取引を行います。

不動産売買パターンD

不動産会社が売主になっている場合で、売主である不動産会社と購入者が直接取引を行う形です。

 

購入不動産の調査・選定

購入不動産の下見・内見

購入不動産の値引き交渉

住宅ローン等事前審査

不動産物件の購入・登記

所得税・贈与税の確定申告

 1979年成蹊大学経済学部経営学科を卒業。税理士事務所、不動産会社を経て、2001年米庄コンサルティング及び矢部樹美男税理士事務所を設立。

 不動産会社(社団法人日本ショッピングセンター協会正会員)では、※ショッピングセンター管理・運営、ショッピングセン ターのキーテナント誘致、宅地造成・開発、マンション管理、不動産仲介、不動産コンサルティング・法務・税務業務などに従事。

 ※旧ヤオハン吉原店(静岡県富士市、ヤオハン・ジャパンの大型店第1号店)。

 同旧ヤオハン吉原店のテナント誘致及び売却を通じて、三菱地所リアルエステ-トサービス株式会社(旧三菱地所住宅販売株式会社)法人営業部、三井不動産販売株式会社法人営業部、株式会社藤和不動産流通サービス(現・三菱地所ハウスネット株式会社)法人営業部とのネットワークを有する。

 1992年に宅地建物取引主任者・測量士補を取得。

1998年明海大学大学院不動産学研究科博士課程前期(修士課程)にて、「不動産学」について、ビジネス・ファイナンス・法律・マネジメント・都市空間システムなどの見地から研究活動に従事。2000年不動産学修士を授与される。

2001年   ファイナンシャルプランナー(AFP)資格取得。
2001年5月 行政書士登録。
2006年7月 宅地建物取引業登録 東京都知事(2)86095号
2007年3月 不動産コンサルティグ技能登録
※不動産コンサルティグ技能試験
不動産コンサルティング技能試験は、(財)不動産流通近代化センターが平成5年から実施している審査・証明事業です。不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、合格者は、不動産に関する5年以上の実務経験を積んだ時点で登録を申請することができます。
2008年2月不動産投資顧問業(国土交通省登緑)一般-第989号
※不動産投資顧問業
不動産投資顧問業とは、不動産投資を検討している顧客に対して、専門的な立場から的確な助言や調査報告を、報酬を得て行う業務。市場調査・分析、適格診断、運用に関する評価な ど、アドバイスのみを行う「一般不動産投資顧問業」と、助言に加えて投資一任業務を行う「総合不動産投資顧問業」の2種類に分かれる。
登録要件には、不動産コンサルティング技能登録者、ビル経営管理士、不動産鑑定士などの知識要件、1億円以上の不動産に関する投資判断・売買・管理等の経験が2年以上などの経験要件、財務要件などがある。5年ごとに更新。

東京都全域  ※新築戸建/中古戸建/マンション/売地/投資物件 全て対象となります 
 埼玉県全域  ※新築戸建/中古戸建/マンション/売地/投資物件 全て対象となります


    ※旧ヤオハン吉原店(静岡県富士市、ヤオハン・ジャパンの大型店第1号店)。

    1.相続税評価額最高30億円。

    2.被相続人の死亡後、遺産分割による相続税評価減の方法により、相続税評価額を大幅に下げることにより、相続税額を5億円下げました。

    3 東京都新宿区において、民法第1031条の遺留分減殺請求とそれに伴う相続税法第30条第1項の任意的修正申告において、3,000㎡の土地他につき、相続税評価を再評価することにより相続税評価額を大幅に下げ、相続税額1億2000万円下げました。

    4.不動産コンサルタント業務の一部として、埼玉県内の市街地の土地所有者の物件(約14,000㎡)を手掛けた際は、得意とする相続対策関連知識・経験を活用し、相続税評価額を多額に圧縮し、納税額で大幅な節減に成功しました。

    5.また、納税資金のため売却した残りの土地について、租税特別措置法等税法の規定を使い権利変換の手法を使い、土地所有 者の課題解決に貢献しました。

    6 埼玉県において.7,000㎡の土地につき、租税特別措置法第37条の5の中高層買換(マンション)を実際に企画し、自ら実行しています。(実績実例:志木南パークホームズ(三井不動産株式会社):埼玉県朝霞市)

    志木南パークホームズ(三井不動産株式会社:埼玉県朝霞市)

7.租税特別措置法第31条の2 の優良住宅(マンション)を実際に企画し、自ら実行しています。
(実績実例:ウィスティリア吉原本町(フジ都市開発株式会社):静岡県富士市他)

※優良住宅の規定は、市街地の500㎡以上の土地(他の譲渡者の土地を含めて500㎡以上の場合も含む。)を、マンションの敷地として、マンション事業者に譲渡した場合に、その譲渡した敷地に対する軽減税率です。

条文上は、適用が難しく見えますが、実際にマンションの建築に関わった経験があれば、適用が通常はあることがわかります。
静岡県富士市の担当者によれば、静岡県富士市では22年ぶり、静岡県の担当者によれば、静岡県では9年ぶりの優良住宅(マンション)の規定の申請でした。その間、静岡県富士市では何十、静岡県では百以上のマンションが建っています。

    

ウィスティリア吉原本町(フジ都市開発株式会社):静岡県富士市

8.静岡県内で初めて、都市開発構築物等整備事業と租税特別措置法の優良住宅を組合わせ、都市再開発を実現しました。(実績実例:ウィスティリア吉原本町(フジ都市開発株式会社):静岡県富士市)              

.9.租税特別措置法第31条の2の優良宅地を実際に企画し、自ら実行しています。(合計面積:18,000㎡)                          

10.租税特別措置法第37条の事業用買換を実際に企画し、自ら実行しています。

11.不整形地につき所得税法の交換他を実際に企画し、自ら多数実行しています。

12. 宅地造成(下記写真)・開発行為(実例)を自ら経験しています。

静岡ミサワとタイアップして宅地分譲しました

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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